Kupovina stana u novogradnji ne završava se samo pitanjem cene po kvadratu. Iako je osnovna cena stana najvažnija stavka u budžetu, kupac treba unapred da razume i druge troškove koji mogu pratiti proces kupovine: PDV, mogućnost povrata PDV-a za prvi stan, troškove notara, bankarske troškove, administrativne takse, opremanje stana, eventualno garažno mesto i druge prateće izdatke.
Upravo zato je važno da kupac pre donošenja odluke napravi realnu kalkulaciju ukupne kupovine, a ne samo da poredi cenu stana po kvadratu. Dva stana slične površine mogu imati različit ukupan trošak u zavisnosti od načina plaćanja, statusa kupca, dodatnih prostora, kreditiranja i drugih obaveza.
Kod kupovine stana u novogradnji od investitora najčešće se govori o PDV-u, dok se kod kupovine polovnih stanova češće javlja porez na prenos apsolutnih prava. Ta dva poreska režima ne treba mešati, jer se ne primenjuju na isti način. Kod novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a, za stambeni prostor se najčešće primenjuje posebna stopa PDV-a od 10%, dok se porez na prenos apsolutnih prava najčešće vezuje za promet koji nije u sistemu PDV-a, uz stopu od 2,5%.
Ukratko: šta kupac treba da zna o troškovima
Pre kupovine stana u novogradnji kupac treba da zna da ukupna cena kupovine nije uvek samo cena koja stoji u oglasu ili cenovniku. Osnovna cena stana je polazna tačka, ali realan budžet treba da obuhvati i dodatne troškove.
Najvažnije stavke koje treba proveriti su:
- da li je PDV uključen u cenu stana,
- da li kupac ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan,
- da li postoji dodatni trošak garažnog mesta ili ostave,
- koliki su troškovi notara,
- da li kupac koristi stambeni kredit,
- koji su bankarski troškovi,
- da li postoje troškovi procene nepokretnosti,
- koji su troškovi osiguranja kod kredita,
- koliki je budžet za opremanje stana,
- koji su troškovi selidbe i početnog useljenja,
- da li postoje takse povezane sa upisom prava svojine.
Najveća greška je kada kupac računa samo cenu stana, a tek kasnije shvati da mu je za kompletnu kupovinu i useljenje potreban veći iznos.
PDV na stan u novogradnji: Šta to znači za kupca
Kod kupovine stana u novogradnji od investitora, PDV je jedna od najvažnijih poreskih stavki. U praksi se kod stambenog prostora u novogradnji najčešće primenjuje posebna stopa PDV-a od 10%, dok se opšta stopa PDV-a od 20% može odnositi na druge vrste prostora ili specifične slučajeve.
Za kupca je posebno važno da proveri da li je PDV već uključen u prikazanu cenu. U prodaji stanova investitori često komuniciraju cenu sa uključenim PDV-om, ali kupac to ne treba da podrazumeva. Najsigurnije je da jasno pita:
- da li je cena izražena sa PDV-om,
- šta tačno ulazi u cenu,
- da li se cena odnosi samo na stan,
- da li se garažno mesto plaća posebno,
- da li se na dodatne prostore primenjuje drugačiji poreski tretman.
Kada kupac zna da li je PDV uključen u cenu, mnogo lakše može da uporedi različite ponude. Cena koja na prvi pogled deluje niže ne mora biti povoljnija ako nisu jasno prikazane sve poreske i dodatne stavke.
Povrat PDV-a za prvi stan
Kupci koji prvi put kupuju stan u novogradnji mogu, pod određenim uslovima, ostvariti pravo na povrat PDV-a. Ovo pravo je posebno važno jer može značajno smanjiti efektivni trošak kupovine. Poreska uprava ima posebne obrasce za zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV-a i izjavu kupca da kupuje prvi stan, što pokazuje da je ovaj postupak formalno uređen.
U praksi se najčešće govori o pravu na povrat PDV-a za površinu do 40 m² za kupca prvog stana, kao i dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva, pod uslovima propisanim zakonom. Ovaj princip se pominje i kod poreskih olakšica za prvi stan.
To znači da kupac ne treba automatski da računa da će dobiti povrat celog PDV-a za celu površinu stana. Pravo zavisi od statusa kupca, prethodnog vlasništva, članova domaćinstva, površine stana i ispunjenosti formalnih uslova.
Zato pre donošenja odluke treba proveriti:
- da li kupac ispunjava uslove za prvi stan,
- za koju površinu se može ostvariti povrat,
- koja dokumentacija je potrebna,
- kada se zahtev podnosi,
- koliko članova domaćinstva se uključuje u obračun,
- da li uključivanje članova domaćinstva utiče na njihova buduća prava.
Povrat PDV-a može biti velika prednost za kupca, ali samo ako se pravilno razume i pripremi.
Porez na prenos apsolutnih prava – kada se plaća
Porez na prenos apsolutnih prava najčešće se vezuje za kupovinu nepokretnosti koja nije u sistemu PDV-a, naročito kod kupovine polovnih stanova ili kupovine od fizičkih lica. Kod kupovine novog stana od investitora koji obračunava PDV, porez na prenos apsolutnih prava se po pravilu ne plaća za istu transakciju, jer se PDV i porez na prenos ne primenjuju istovremeno na isti promet nepokretnosti.
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava u Srbiji najčešće se navodi kao 2,5%.
Za kupca novogradnje ovo je važno iz dva razloga. Prvo, ne treba mešati PDV i porez na prenos. Drugo, ako kupac poredi novogradnju i starogradnju, mora razumeti da ukupni poreski tretman nije isti.
Kod novogradnje se najčešće gleda PDV i eventualni povrat PDV-a za prvi stan. Kod starogradnje se češće gleda porez na prenos apsolutnih prava i eventualno oslobođenje za kupca prvog stana, ako su ispunjeni uslovi.
Notarski, bankarski i administrativni troškovi
Pored poreza, kupac treba da računa i troškove koji prate formalni proces kupovine. Ovi troškovi mogu varirati u zavisnosti od vrednosti nepokretnosti, načina plaćanja, vrste ugovora, banke, notara i drugih okolnosti.
Najčešći prateći troškovi su:
- overa ugovora kod javnog beležnika,
- troškovi solemnizacije ili overe dokumentacije,
- troškovi pribavljanja izvoda i dokumentacije,
- troškovi upisa prava svojine,
- bankarska obrada kredita,
- procena vrednosti nepokretnosti,
- osiguranje nepokretnosti kod stambenog kredita,
- eventualno životno osiguranje kod kreditiranja,
- troškovi hipoteke,
- troškovi prenosa sredstava.
Kupac koji plaća stan iz sopstvenih sredstava imaće jednostavniju strukturu troškova. Kupac koji koristi stambeni kredit mora da računa i na bankarske troškove i vreme potrebno za odobrenje kredita.
Zato je važno da se već u ranoj fazi zna da li se stan kupuje iz kredita ili iz sopstvenih sredstava. To utiče na dinamiku plaćanja, ugovor, rokove i organizaciju celog procesa.
Garažno mesto i dodatni prostori
Kod kupovine stana u novogradnji kupci često dodatno razmatraju garažno mesto, parking mesto ili ostavu. Ove stavke ne treba posmatrati kao sporedne, jer mogu značajno uticati na ukupnu cenu kupovine i svakodnevni kvalitet života.
U urbanim delovima Beograda garažno mesto može biti veoma važan element vrednosti nekretnine. Čak i ako kupac trenutno nema automobil, garažno mesto može povećati praktičnost, tržišnu vrednost i potencijal izdavanja stana.
Pre odluke treba proveriti:
- da li se garažno mesto kupuje posebno,
- koja je njegova cena,
- da li je cena izražena sa porezom,
- da li postoji mogućnost kupovine ostave,
- kako se dodatni prostor evidentira u dokumentaciji,
- da li se dodatni prostor kupuje zajedno sa stanom ili odvojeno.
Kod ozbiljne kalkulacije kupac ne treba da računa samo cenu stana, već ukupnu cenu životnog paketa koji kupuje: stan, garažno mesto, eventualna ostava i svi prateći troškovi.
Primer jednostavne kalkulacije: ukupni troškovi stana u novogradnji
Da bi kupac realnije sagledao kupovinu, korisno je napraviti jednostavan obračun. Primer ispod je ilustrativan i ne predstavlja poreski ili finansijski savet.
Zamislimo da kupac razmatra stan u novogradnji čija je ugovorena cena 200.000 evra sa uključenim PDV-om.
U osnovnu kalkulaciju treba uključiti:
- cena stana: 200.000 evra,
- eventualno garažno mesto: posebno ako nije uključeno,
- notarski troškovi: prema vrednosti ugovora i vrsti overe,
- bankarski troškovi: ako se koristi kredit,
- procena nepokretnosti: ako banka to zahteva,
- osiguranje: ako je deo kreditnog procesa,
- takse i upisi: prema nadležnim procedurama,
- opremanje stana: nameštaj, rasveta, tehnika, kuhinja,
- selidba i početni troškovi useljenja.
Ako kupac ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan, to može umanjiti efektivni trošak kupovine, ali se mora posebno proveriti za koju površinu i pod kojim uslovima.
Najvažnija poruka je jednostavna: kupac treba da zna koliko mu je novca potrebno ne samo za kupovinu stana, već i za bezbedno zatvaranje celog procesa do useljenja.
Najčešće greške kupaca pri računanju troškova
Prva greška je računanje samo cene po kvadratu. Cena po kvadratu pomaže u poređenju ponuda, ali ne pokazuje kompletnu sliku. Kupac mora da zna ukupnu cenu, dodatne troškove i realan budžet za useljenje.
Druga greška je pretpostavka da je svaki trošak već uključen u cenu. Kupac treba jasno da proveri šta cena obuhvata, a šta se plaća posebno.
Treća greška je nerazumevanje razlike između PDV-a i poreza na prenos apsolutnih prava. Kod novogradnje od investitora najčešće se govori o PDV-u, dok se kod polovnih stanova češće javlja porez na prenos.
Četvrta greška je preoptimističan budžet za opremanje. Novi stan često zahteva kuhinju, plakare, rasvetu, belu tehniku, nameštaj, zavese, dekoraciju i druge elemente koji zajedno mogu biti značajan izdatak.
Peta greška je kasna provera kredita. Kupac koji planira stambeni kredit treba dovoljno rano da proveri kreditnu sposobnost, rokove banke i dodatne troškove koje kredit nosi.
Šesta greška je neplaniranje rezerve. Kod ovako velike kupovine uvek je pametno ostaviti finansijski prostor za nepredviđene troškove.
Kako Neimar-V pomaže kupcima da jasnije sagledaju troškove
Kupcu je mnogo lakše da donese odluku kada su informacije o stanu, površini, strukturi, statusu jedinice i narednim koracima jasno predstavljene. Neimar V kroz preglednu prezentaciju projekata i raspoloživih stanova omogućava kupcima da uporede opcije i bolje razumeju šta biraju.
Kod kupovine u novogradnji transparentnost je posebno važna. Kupac treba da zna koji stan posmatra, koja mu struktura odgovara, koji su naredni koraci i koja pitanja treba da postavi pre odluke.
Zato dobar prodajni proces ne treba da se zasniva samo na prikazu cene, već i na objašnjenju celokupnog puta: od izbora stana, preko rezervacije i ugovora, do plaćanja i primopredaje.
Kada su podaci jasni, kupac ne donosi odluku pod pritiskom, već na osnovu razumevanja.
FAQ – najčešća pitanja o PDV-u, porezu i troškovima kupovine stana
Da li se kod kupovine stana u novogradnji plaća PDV?
Kod kupovine novog stana od investitora koji je u sistemu PDV-a, najčešće se obračunava PDV. Za stambeni prostor u novogradnji najčešće se primenjuje posebna stopa od 10%, ali kupac treba da proveri da li je PDV uključen u prikazanu cenu.
Da li se kod novogradnje plaća i porez na prenos apsolutnih prava?
Za isti promet nepokretnosti se po pravilu ne plaćaju istovremeno i PDV i porez na prenos apsolutnih prava. Kod novogradnje od investitora najčešće se primenjuje PDV, dok se porez na prenos najčešće javlja kod prometa koji nije u sistemu PDV-a.
Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan?
Pravo na povrat PDV-a može ostvariti kupac prvog stana ako ispunjava propisane uslove. U praksi se često pominje površina do 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva, ali pravo zavisi od konkretnih uslova i dokumentacije.
Da li je cena stana uvek prikazana sa PDV-om?
Ne treba podrazumevati. Kupac treba jasno da proveri da li je oglašena ili ponuđena cena izražena sa PDV-om i šta sve ulazi u tu cenu.
Koji dodatni troškovi prate kupovinu stana?
Dodatni troškovi mogu uključiti notara, administrativne takse, bankarske troškove, procenu nepokretnosti, osiguranje kod kredita, upis prava svojine, garažno mesto, opremanje stana i selidbu.
Da li garažno mesto ulazi u cenu stana?
Ne uvek. Garažno mesto se često prodaje posebno, pa kupac treba da proveri cenu, poreski tretman i način evidentiranja u dokumentaciji.
Da li kupac treba unapred da napravi kalkulaciju?
Da. Pre odluke je najbolje napraviti ukupnu kalkulaciju koja uključuje stan, poreze, troškove kupovine, kreditne troškove ako postoje, dodatne prostore i opremanje.
Izračunajte realan budžet pre odluke
Pre kupovine stana u novogradnji važno je da znate ne samo cenu stana, već i realan ukupan iznos koji vam je potreban do useljenja. Pregledajte aktuelne projekte, uporedite raspoložive stanove i kontaktirajte prodajni tim kako biste dobili jasnije informacije o sledećim koracima.